销售下滑、负债高企,碧桂园如何闯过年关

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时间:2018-12-24 17:39 海口在线 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

出品|中访网· 地产瞭望

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  流程编辑|李峰

  《中访网· 地产瞭望》关注(张燕)近期,不少城市纷纷传出房地产“松绑”消息,山东省菏泽市取消限售政策被市场解读为楼市调控放松第一枪。但据媒体引述山东省住建厅房产处工作人员表示,媒体对菏泽的政策进行了过度的解读,不利于地方政府根据自身情况采取措施。

  这已经不是第一次市场误以为房地产吹来了暖风。12月12日,发改委印发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,让市场一阵躁动,但还未等暖风吹到,发改委就出来澄清了。

  国家发改委表示,按照中央关于房地产长效机制建设的精神,目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目,不支持商业地产项目。这几年,企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

  如此看来,房地产的寒冬是逃不掉了,自2016年10月的调控开始,至今依旧没有松绑迹象,甚至有观点称,中国房地产行业已经站上历史大顶。不过,在房地产的初冬中,有的房企依然坚挺在寒风中,而有的房企则出现了明显的疲态。

  华丽表象的背后

  房企巨头们的累计销售总额再度创出历史新高,但这仅是华丽的表象。

  其中,碧桂园的销售金额为337.5亿元,环比下滑16.48%,同比则大幅下滑31.82%,为巨头中表现最差。

  2013年首次销售过千亿后,碧桂园走上了飞速增长的轨道,并于2017年以5500亿的销售额登顶冠军。但在今年7月,转折出现了。数据显示,碧桂园7月销售490亿元,同比上涨8.91%,相对于上半年整体42.8%的同比增速大幅下降,环比增速则下降了37.03%。

  事实上,尤其在工程出事后,碧桂园在投资拿地的策略已经于二季度开始放缓。据碧桂园内部人士称,去年底今年初,公司为了实现“全覆盖”,要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区(人口在1万人以上的镇),完不成的区域负责人则将受到处罚。

  但据澎湃新闻援引多位碧桂园内部人士的消息称,“全覆盖”战略在内部已明确叫停,暂不对外宣扬。此外,碧桂园现在的工作一切围绕现金转,合作项目中不做不能“操盘”的项目。数个区域的多个合作项目已经或者正在退出,退出项目均是非操盘项目。

  尽管近期有报道称,碧桂园已在内部下达逐步放开投资的指示。不过,据碧桂园高管称,开放投资是基于其已经半年没有拿地,公司2019年不可能一块地都不拿,那地并非是对市场的看好。

  由此看来,碧桂园销售额的“刹车”或将持续。

  负债突破1000亿

  突破1000亿的负债也让碧桂园的战略转向主攻现金流回笼。

  据碧桂园中期财报,其资产负债率89.8%,短长期债务近3000亿,明年到期债务850亿。而同期上市房企总的偿债规模是1699亿元,碧桂园的偿债金额已经占到所有上市房企的一半,此外,政策不让发企业债更是让碧桂园雪上加霜。

12月12日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。其中,对房企的要求为:资产总额大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的原则上资产负债率不得超过85%。

  12月12日,国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》。其中,对房企的要求为:资产总额大于1500亿元;营收大于300亿元;不超过所在行业资产负债率重点监管线,未明确重点监管线的原则上资产负债率不得超过85%。

  按照这个要求,目前仅有17家房企能够达标,高企的财务杠杆让碧桂园不被包括在其中,这意味着其将无法发行企业债,碧桂园将面临着巨大的融资压力。对此,据澎湃新闻报道称,碧桂园尝试牺牲规模甚至利润来缓解融资压力,保证现金流。

  融资困局

  有业内人士认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的投资、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。

  据恒大研究院数据,除去民间融资和类金融机构贷款,中国房企截止2018年上半年的有息负债余额已是19.2万亿元的天量,每年的财务成本不会低于1.7万亿元。

  在中国银监会又要求严格执行“加强土地储备贷款管理”和“严控房地产开发贷管理风险”等分类监管规定,过去凭借高杠杆、高负债、高周转、高规模发展的房企们,现在纷纷掉入“融资漩涡”,为了回笼现金,不惜“抱薪救火”。其中,碧桂园甚至拿出了杀手锏——降价促销。

  据中期财报数据,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

  所幸,碧桂园于近期获批了100亿元的公司债,也能让其在融资的路上喘口气。但面对着监管趋严、资金成本高企的现状,留给碧桂园的时间也不多了。

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