公房承租人变更 要取得权益人同意吗

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时间:2018-03-22 11:38 海口在线 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  案情简介

  老冯夫妇有三个女儿冯丽、冯玉、冯静,一家人住在老冯从单位承租的301号公房内,承租人是老冯。冯丽、冯玉工作之后就搬出去住了,冯静工作后一直和父母住在一起。

  2006年,老冯夫妇相继去世,姐妹三人商量如何处理301号房。最后达成一致意见,由冯静承租居住301号房,若房屋再有变动,由三姐妹协商解决,以后若遇到拆迁,拆迁利益由三姐妹共享,并以协议的形式确定了下来。之后,姐妹三人一起来到301号房的产权单位北京(楼盘)市某棉纺厂,向棉纺厂说明了三人协商的情况,并提供书面材料注明以后房屋若有变动,需由三姐妹协商解决,由冯静申请变更301号房的承租人,棉纺厂办理了301号公房的更名手续。

  本来此事已告一段落,但由于张军的出现导致三姐妹因为301号房激发矛盾。

  张军是冯静年轻时失败恋爱的男主角,张军婚姻失败后又找到冯静,希望能够再续前缘,冯静在张军的甜言蜜语下心软了,两人共同居住到了301号公房内。过了一段时间,张军跟冯静商量,把房子的承租人变更为自己,这样以后遇到拆迁,拆迁利益也归二人所有,与冯丽、冯玉没什么关系。冯静经不住张军的撺掇,配合张军到棉纺厂办理了301号房的更名手续。

  2016年,301号房被纳入到拆迁范围,冯丽、冯玉找到冯静商量拆迁的事,但被告知房子承租人已被变更到张军名下,二人气愤不已。那么冯静不经过二人同意,到底能否将301号房的承租人变更为张军?经人介绍,二人找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律意见。

  律师分析

  李松律师听了冯丽、冯玉的叙述和看了相关材料后分析认为,张军与棉纺厂签订的301号公房租赁协议应是无效的。原因在于,301号公房是老冯夫妇遗留下来的公房,根据公有住房变更承租人的规定,承租人由老冯变更到冯静名下,需经过同一户籍的家庭共同成员冯丽、冯玉的同意,故这也是姐妹三人立下协议的原因所在。协议也有规定,若房屋再有变动,需姐妹三人协商解决,故冯静承租301号房后该房屋再次变更承租人时,需要与冯丽、冯玉协商解决。且协议也约定,若301号房遇到拆迁,由三姐妹共享拆迁利益,故冯丽、冯玉对301号房享有一定的财产权益。

  虽然棉纺厂是301号房的产权单位,但冯丽、冯玉也是301号房的财产权益人,且在将301号房承租人由老冯变更到冯静名下的过程中,棉纺厂也是知道姐妹三人对于公房的变更是有一个协议的,且这个协议在棉纺厂有备案的,故棉纺厂在未考虑上述因素的情况下将301号房承租人变更为张军的行为,侵害了冯丽、冯玉对301号房所享有的财产权益。

  张军在变更为301号房的承租人之前,其对301号房并不享有财产权益,其系从冯静手中无偿取得301号房的承租权,而且考虑到张军和冯静的同居关系,难以认定张军承租301号房时是善意的。故可看出,棉纺厂在明知冯丽、冯玉、冯静三姐妹对301号公房的变动有协议的情况下,并未寻求冯丽、冯玉的意见,就直接将301号房承租到张军名下,损害了冯丽、冯玉对301号房所享有的财产权益,且张军承租301号房也无明显善意,故冯丽、冯玉可根据我国《合同法》相关规定,确定张军与棉纺厂签订的承租协议无效。

  律师提醒

  李松律师提醒大家,棉纺厂作为公房产权单位,变更承租人时,要考虑到其他人对公房所享有的财产权益;同时,涉及到财产权益时,最好以协议的形式将处分方式确定下来,这样即使遇到纠纷,也有利于维权。

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